张德军律师案例：董XX、西藏XX投资有限公司买卖合同纠纷民事一审民事判决书

张德军律师案例：董XX、西藏XX投资有限公司买卖合同纠纷民事一审民事判决书

西藏自治区拉萨市城关区人民法院

民事判决书

（2020）藏0102民初977号

原告：董XX，男，1980年6月17日出生，汉族，经商，现住浙江省乐清市，公民身份号码：×××。

委托诉讼代理人：张许峰，河南铭树律师事务所律师。

被告：西藏XX投资有限公司，住所地拉萨市城关区蔡公堂乡次觉林村2组林卡12号。

法定代表人：黄XX，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张德军，西藏伟豪律师事务所律师。

原告董XX与被告西藏XX投资有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董XX的委托诉讼代理人张许峰及被告西藏XX投资有限公司的委托诉讼代理人常凤龙、张德军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2018年7月17日签订的0000115、0000116号《XX广场项目认购协议》；2、判令被告立即双倍退还原告定金200000元；3、判令由被告承担木案诉讼费用。事实与理由：2018年7月17日原被告双方签订了《XX广场项目认购协议》，协议签订当日，原告向被告支付了定金10万元，被告也向原告出具了收据。协议签订后至今，原告曾多次提出要求签订正式的商品房买卖合同，但被告均以各种理由推诿搪塞原告，现今，被告早已将原告预定的房屋售给他人且他人已经入住，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。无奈，为维护自身合法权益，现依据法律规定提起诉讼，恳请人民法院查明事实，判如所请。

被告西藏XX投资有限公司辩称：原告的诉讼请求是不能成立的，这里面分成两部分向法庭做个解释。第一就是原告认为说要求判令解除双方之间签订的两份认购协议，我们认为这个请求是不能成立的，理由是我们在此后的举证过程中会提供双方之间的董XX和西藏XX投资有限公司法定黄XX之间的一个短信记录，也就是在2018年的11月份，双方之间针对合同解除的事宜已经达成了一致，所以说双方之间不存在再次解除合同。因此第一项诉讼请求是依法不能成立的；第二原告要求被告立即双倍返还，要求双倍退还定金20万元，我们认为诉讼请求也是不能成立的。由于在合同签订的认购协议签订了之后，由于原告的原因无能力购买上述房屋，所以说向被告提起了退款的申请。但是被告明确告诉其，因为双方之间签订的认购协议约定的是定金，并且是由原告自身的原因，所以说我们依法不予退还，因此我们认为他的第二项诉讼请求也是不能成立的；第二点意见就是我们认为原告和被告之间双方之间针对XX广场的认购的房屋签订了两份协议，那么根据民事诉讼法的相关规定，如果要起诉的话，针对每一个案子，这也就是说针对每个房屋进行单独的诉讼，而不应该将两个案子揉到一起来进行一个诉讼，请法庭对事情依法予以查明。第三点，我们认为原告的民事起诉状中所做了一些虚假的陈述，我们是推定他是做虚假陈述，我们在后会提供相应的证据来证明他们所陈述的是与事实不符的。因为像刚才我们答辩的第一点意见是一样的，就是我们提出相关的短信记录来证明说双方之间已经针对合同解除已经确定已经做出了意思表示，只是针对前是否应当退进行了一个所谓的沟通，但是并不存在所说的原告多次要求签订正式的商品房买卖合同，我们认为这是存在一个所谓虚假陈述，请法庭依法予以核实。第四点意见就是请求法庭在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据本院认定如下：

1．西藏XX投资有限公司认购协议原件两份、收据原件两份、小票一份，原告用于证明按照合同约定向其支付了10万元的定金。被告质证意见为，对认购协议、收据以及所谓的银行转账对他的真实性、合法性都没有异议，但对关联性有异议，董XX这上面的联系方式189XXXX；其次我们在XX广场认购协议里面约定了相关的权利义务，并约定了交付定金时间及金额，也就是原告自身存在违约问题，因此我们认为这个定金由于原告自身违约的行为导致了不予退还这样的一个法律关系，因此原告要求什么解除双方之间签订合同以及要求双倍返还定金的诉求都是依法不能成立的。本院认为，该证据均系原件，对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对于原告的证明目的部分予以采纳。

被告开始举证：1．认购协议原件两份、收据原件两份、银行转账原件一份，被告用于证明在2018年7月17日签订了XX广场项目的一个认购协议，然后约定由被告将5-3-18号房和5-3-19号房屋出售给原告双方约定的先支付定金以及支付款项之后，七天之内要主动签订相关的商品房买卖合同，但是由于原告自身的原因，在交纳了定金之后没有与我们签订合同，那么我们根据双方之间第三条第二款的规定，逾期与我们签订合同，我们有权单方面解除认购书，并且有权单方面收回房屋进行应，所交定金不予退还。我们的行为是符合双方之间的一个约定的。原告的质证意见，对于该组证据的真实性没有异议，但是对于证明目的不予认可。该组证据不能够证明双方之间的XX广场项目认购协议已经解除的事实，况且XX广场项目认购协议第二条第一条、第三条，结合上下文的予以表述来看的话，定金是定金，首付款是首付款，全款是全款，系完全不同的概念。本院认为，该组证据均系原件，对证据的真实性、关联性、合法性予以认可，但被告的部分证明目的予以采纳。

2．建设工程规划许可证原件一份、不动产权证原件一份、建设用地规划许可证原件一份、建筑工程施工许可证以及商品房预售原件一份，被告用于证明我们是有权利对上述房屋进行出售。原告质证意见，对于该组证据的真实性、合法性没有异议，证明目的不予认可，根据商品房销售管理办法，包括预售管理办法的相关规定，在没有取得预售许可证之前是不可以对外出售屋的，被告提交的预售许可证签发日期是2018年的9月10日。他没有取得预售许可之前，他是不允许这样来销售的。而本案当中双方签订的认购协议是18年的7月17日。本院认为，该组证据均系原件对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，在被告未提交相反证据情况下，对原告的证明目的予以认可。

3．出示短信聊天记录，被告用于证明2018年的10月29日之前，双方之间针对合同的解除已经达成了一致意见，另证明因为原告自身的原因，我们按照法律规定来说不予退还押金。2018年的12月10日，原告出具了这样一份短信内容，第三个证明目的就是证明在2019年的2月10日，他要退定金10万元退还的问题，并不存在一个双倍返还的问题；由于原告自身的原因导致，所以说双方之间根本压根不会存在一个双倍返还的问题。原告质证意见为，对于该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但证明目的不予认可。该这个短信不能够证明是我们主动提出的解除认购协议这样的一个事实，也不能够证明是我们。本院认为，该证据形式合法，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，被告的证明目的部分予以采纳。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月17日，西藏XX投资有限公司与曹XX双方签订了0000115、0000116号《XX广场项目认购协议》约定：甲方（出售方）：西藏XX投资有限公司，乙方（认购方）：曹XX。双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就乙方认购XX广场公窝、商铺、车位事宜，定立本协议．第一条乙方认购的产品规划用途为【公离】【商铺】【车位】5（栋）单元3楼19号房，建筑面积约54.19m（此面积以政府最后批准文件为准）。乙方已经向甲方交付了定金50000元（大写；伍万元整），乙方必须按双方约定的付款时间进行付款，若乙方未按期支付首付款／全款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付欠款的千分之五支付延期付款的滞纳金，若延期付款超过7天，则甲方有权单方面解除本认购书，甲方无须事先通知乙方，有权单方面将上述房产收回另行出售，并扣除购房定金不予退回。2．乙方应该在付清全款或首付款后个工作日内主动与甲方签订正式商品房购买卖合同，若乙方逾期未与甲方签订正式商品房买卖合同，则甲方有权单方面解除认购书，甲方有权单方面收回房屋进行另售，乙方所交定金不予退还。3．在甲乙双方签订正式商品房买卖合同前，如遇不可抗力，甲方有权撤销本认购书，此时，甲方除将乙方已付购房定金退还乙方外，不承担其他任何责任。4．本认购书应由乙方本人或公司法定代表人亲自签署，如本人确实不能亲自签署，则须通过法律手续书面授权委托代理人全权代为，乙方委托代理人须向甲方提供经公正有效的授权委托书，个人有效身份证等相关资料。5．甲乙双方的通讯联络以本认购书所载明的电话、传真、地址为准，乙方必须保证其提供上述资料的真实性，若甲方按上述电话、传真、地址等联络不到乙方，则乙方应承担由此而引起的相关全部责任，乙方通讯方式如有变更，应在变更后5天内以书面形式通知甲方，否则，由此而引发的一切后果由乙方负责。对于因乙方因通讯地址不真实或变更等各类原因无法联系时，甲、乙双方同意甲方可以在《西藏日版》、《西藏商报》上刊登公告的方式送达相关文书，相关文书已经以上报纸刊登即视为送达。6．本认购书经甲、乙（或乙方委托代理人）双方签署后即时生效。认购书中记录的位置及认购方姓名等原始情况，一经甲、乙（或乙方委托代理人）双方签字或盖章，不得更改。7．本认购书的优惠只能选择购买一套房摩，本认购书乙方名字和正式商品房买卖合同上一致，且乙方不得以任何形式，方法随意更名。8．本认购书一式三份，甲方执两份，乙方执一份，凭此签订正式商品房买卖合同。若双方签订的正式商品房买卖合同及附件、补充协议与本认购书有相抵，触的地方，以双方签订的正式商品房买卖合同、附件及补充协议为准。9．乙方已阅读并认可了本认购协议及正式的《商品房买卖合同》及补充协议的全部内容，甲乙双方对本协议及《商品房买卖合向》及补充协议的全部内容无任何分歧。

在2018年7月17日，董XX与西藏XX投资有限公司签订了0000115、0000116号两份《XX广场项目认购协议》；董XX缴纳了XX广场5-3-18号房和5-3-19号房屋定金各5万元整（合计100000元整）。

本院认为，原、被告签订《XX广场项目认购协议》，约定双方在一定期限就特定房屋的买卖签订商品房购销合同，其性质为预约合同。在该协议履行过程中，因约定将来交易标的所在地产项目预售许可证被撤销导致双方未能最终签订商品房购销合同（即本约）。原告诉请要求被告返还款项，请求本身蕴含要求解除《商品房认购协议》的意思表示。基于因被告原因致使双方长期未能订立本约（合同），原告行使合同解除权于法有据，通过被告提交的微信聊天记录可以证明，涉案的《XX广场项目认购协议》于2018年的10月29日解除，本院依法予以支持。而原告主张的解除时间本院不予认可。

关于原告主张双倍返还定金20万元的请求，本院认为，涉案的二份《认购协议书》约定由原告在签订协议时向被告交付定金10万元整，对于相应约定款项采取“定金”的表述，且从被告收取款项名目而言，对相应约定款项亦记载为定金。协议中并未约定房屋总价。而原告董XX有责任对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。原告除二份认购协议外无其他证据相互印证，原、被告方应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。故原告主张双倍返还定金的诉讼请求不予支持。由于双方解除合同的情况，理应被告西藏XX投资有限公司向原告退还定金10万元本院依法予以确认。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、确认原告董XX与被告西藏XX投资有限公司签订的0000115、0000116号《XX广场项目认购协议》于2018年的10月29日解除；

二、被告西藏XX投资有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告董XX100000元整。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告董XX负担1075元、被告西藏XX投资有限公司1075元整（限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳，逾期依法强制执行）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。

审判员 巴桑德吉

二〇二〇年八月十日

法官助理 李雨桐

书记员 格松卓玛